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Vices cachés immobiliers : l’encadrement dans le temps de l’action en garantie

Civil - Personnes et familles
02/01/2022
18 ans pour découvrir le vice ! La Cour de cassation rappelle que l’action en garantie des vices cachés doit être exercée dans les deux ans de la découverte du vice, dans un délai de vingt ans à compter du jour de la vente.
En application des articles 1648, alinéa 1er, et 2232 du Code civil, l'action en garantie des vices cachés doit être exercée dans les deux ans de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser un délai de vingt ans à compter du jour de la vente. C’est ce que vient de rappeler la Cour de cassation dans un arrêt du 8 décembre 2021.

Les faits étaient simples. Le propriétaire d’une maison et d’un atelier, acquis le 13 octobre 2008, constate des infiltrations dans cet atelier et un affaissement de la charpente en bois de sa toiture. Au vu d'un constat d'huissier, il assigne les vendeurs le 13 février 2015 aux fins d’expertise et le 16 mai 2016 pour obtenir paiement des travaux de réparation et indemnisation de son préjudice de jouissance sur le fondement de la garantie des vices cachés. Les vendeurs lui opposent la prescription de son action.

La cour d’appel juge l’action prescrite, l’action ayant été engagée plus de cinq ans après la vente.

L’arrêt est cassé pour violation des articles 1648, alinéa 1er, 2224 et 2232 du Code civil.

La Cour de cassation rappelle les trois règles qui en découlent :
  • l'action en garantie doit être intentée par l'acquéreur dans les deux ans de la découverte du vice ;
  • les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ;
  • et le report du point de départ, la suspension ou l'interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit.
« Il est de jurisprudence constante qu'avant la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, la garantie légale des vices cachés, qui ouvre droit à une action devant être exercée dans les deux ans de la découverte du vice, devait également être mise en œuvre à l'intérieur du délai de prescription extinctive de droit commun. L'article 2224 du Code civil, qui a réduit ce délai à cinq ans, en a également fixé le point de départ au jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, ce qui annihile toute possibilité d'encadrement de l'action en garantie des vices cachés, le point de départ de la prescription extinctive du droit à garantie se confondant avec le point de départ du délai pour agir prévu par l'article 1648 du même code, à savoir la découverte du vice. »

L'encadrement dans le temps de l'action en garantie des vices cachés ne peut être assuré, comme en principe pour toute action personnelle ou mobilière, que par l'article 2232 du Code civil qui édicte un délai butoir de vingt ans à compter de la naissance du droit.

Le droit à la garantie des vices cachés découlant de la vente, l'action en garantie des vices cachés doit donc être exercée dans les deux ans de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser un délai de vingt ans à compter du jour de la vente (Cass. 3e civ., 1er oct. 2020, n° 19-16.986, publié au Bulletin).