Bac à douche et calcul de la superficie du logement​​​​​​​

Au terme des dispositions de L'article 4 du décret du 30 janvier 2002 :

« le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20m, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes ».

Si la règle paraît simple, elle nécessite parfois des éclaircissements quant à sa mise en œuvre.

A titre d’exemple s’est posée la question de savoir si la surface de la douche devait être prise en compte pour déterminer si le logement répond au critère de surface minimum susvisé.

Les faits de l’espèce étaient les suivants :

Un bailleur avait assigné son locataire en acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et en  expulsion.

Le preneur avait alors formulé des demandes reconventionnelles, en l’espèce une restitution des loyers perçus ainsi, une indemnisation de son préjudice et un relogement au motif que son appartement ne remplissait pas les critères de logement décent.

La Cour d’appel avait estimé que :

« L'appelant prétend que le logement a une hauteur sous plafond supérieur à 2,20mètres de hauteur et est donc habitable au regard des dispositions de l'article 4 du décret du 30 janvier 2002.

Afin de justifier de la réalité de ses dires, le bailleur produit un mesurage de lot de copropriété établi de façon non contradictoire après que le jugement attaqué a été rendu, soit le 13 mai 2013 par la société Y pour le compte de M. X. Ce rapport indique que la hauteur sous plafond est de 2,85 mètres , la surface au sol étant de 8,70 soit un volume total de 24,79 mètres cubes.

Cependant, le rapport dressé par le service d'hygiène, de sécurité et de prévention de la ville de Clichy note qu'il y a lieu de déduire de la surface au sol la superficie du bac de douche, installé dans un coin de la pièce même. Ce rapport note également l'existence d'une fuite d'eau ancienne qui amène une humidité de 70% sur un mur du logement.

Il ne ressort pas du rapport de mesurage du lot de copropriété que la surface du bac à douche ait été déduite de la surface au sol, rendant, de ce fait, la preuve du volume exact de ce logement impossible à vérifier » (CA Versailles, 6 mai 2014, n° 13/04065).

Le bailleur avait alors formé un pourvoi en cassation, sans que cela ne s’avère fructueux.

Selon la haute Cour :

« Ayant relevé, par motifs adoptés, que l'article 27-2 du règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine dispose que "tout logement doit comprendre une pièce de 9 mètres carrés au moins, cette superficie étant calculée sans prise en compte des salles de bains ou de toilette et des parties formant dégagement ou cul-de-sac d'une largeur inférieure à 2 mètres" et retenu qu'il résultait du rapport du service "Hygiène Sécurité Prétention" de la commune de Clichy, du diagnostic de mesure effectué le 14 avril 2011 à la demande du bailleur et du certificat de mesurage de lot de copropriété du 13 mai 2013 que le logement loué avait une surface inférieure à 9 mètres carrés, plus exactement 8,70 mètres carrés, surface dont devait en outre être déduite celle du bac à douche installé dans un coin de la pièce et que ce logement ne répondait donc pas aux règles d'habitabilité prévues par la loi, la cour d'appel, qui a, à bon droit, fait application des dispositions du règlement sanitaire précité, non incompatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002 qui ne l'a pas abrogé et plus rigoureuses que celles-ci, en a exactement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant relatif au calcul du volume habitable, que M. X avait manqué à ses obligation

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé » (C. Cass, 3ème civ., 17 décembre 2015, n° 14-22.754)

Ainsi, un règlement sanitaire départemental peut rendre le critère de la surface minimale d'habitabilité d'un logement plus contraignant qu'en sa rédaction par le Décret du 30 janvier 2002 en précisant que la surface du bac a douche doit être exclue de la surface globale.

B. BEAUVERGER

Retrouvez cet article sur mon blog : www.beauvergeravocatblog.com