De l'inapplicabilité de l'article L. 271-1 du Code de la construction aux ventes de terrains à bâtir

Dans son arrêt de la troisième chambre civile du 04.02.16, n° 15/11140, la Cour de cassation a estimé que le délai de rétractation, prévu par l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, ne concerne que les actes ayant pour objet l'acquisition ou la construction d'un immeuble à usage d'habitation, excluant les promesses de vente relatives à l'acquisition d'un terrain à bâtir.

Cet article dispose :

"Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse".

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours'.

Au cas d'espèce, une société a, par acte notarié, consenti une promesse unilatérale de vente d'un terrain à bâtir sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire par M. et Mme X.

La vente n'ayant finalement pas été régularisée, la société a assigné les acquéreurs en paiement d'une indemnité d'immobilisation.

M. et Mme X se sont prévalu de la nullité de la promesse, faute d'avoir été notifiée conformément aux dispositions de l'article L. 271-1 précité. La Cour d'appel de Paris avait été réceptive à cet argument, estimant, dans un arrêt du 13.11.14, que dans la mesure où la volonté des acquéreurs de construire une maison d'habitation sur le terrain était acquise, les dispositions de l'article précité devaient s'appliquer.

La Cour de cassation a cassé cet arrêt estimant :

"Qu'en statuant ainsi, alors que la promesse ne portait que sur la vente d'un terrain à bâtir et que la faculté de rétractation prévue par l'article L. 271-1 précité ne concerne que les actes ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la cour d'appel a violé le texte susvisé" .

Ainsi l'application de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation ne s'applique qu'à l'acquisition d'immeubles d'habitation, à l'exclusion de toute acquisition présentée comme son nécessaire préalable.