La résiliation du Bail peut être demandée par voie d’action oblique par le syndicat des copropriétaires 

Au terme des dispositions de l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989: 

« Le locataire est obligé (…) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

L’article 1341-1 du code civil dispose quant à lui que:

Lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

La combinaison de ces articles permet à un syndicat de copropriétaires d’agir en résiliation d’un bail, alors même que, par définition, il lui est étranger (Cass. 3e civ. 14 novembre 1985 n° 84-15.577).

Ce procédé, également appelé «action oblique» revient pour le syndicat à se substituer au propriétaire bailleur négligeant, lequel devrait faire le nécessaire pour faire cesser les troubles subis du fait de son locataire.

Tel peut être le cas lorsque le locataire copropriétaire ne respecte pas le règlement de copropriété (Civ. 3^e, 8 avr. 2021, n° 20-18.327) ou en cas de troubles de voisinage récurrents ( CA Paris 22 février 2007, n° 06/00147)

Cette action supposera, de par son caractère intrusif, que la réalité des troubles subis soit établie de manière indiscutable, tant dans sa récurrence que dans son ampleur.

Il conviendra de réunir une multitude d’éléments tels que des mises en demeure, des constats d’huissier, des pétitions signées par les copropriétaires, des dépôts de plaintes, des courriers du syndic, ainsi que tout élément permettant de soutenir la légitimité de l’action engagée.  

Une précaution toutefois, la recevabilité d’un recours fondé sur les articles visés supra, supposera l’obtention d’une autorisation d’ester donnée au syndic par l’assemblée générale des copropriétaires.

L’article 55 du décret de 1967 applicable en la matière dispose en ce sens :

Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

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