Le propriétaire est responsable des dommages causés par son bien, même en cas d’occupation irrégulière 

Au terme d’un arrêt en date du 15.09.2022, la Cour de cassation a indiqué que :

 L’occupation sans droit ni titre d’un bien immobilier par la victime ne peut constituer une faute de nature à exonérer le propriétaire du bâtiment au titre de sa responsabilité, lorsqu’il est établi que l’accident subi par cette dernière résulte du défaut d’entretien de l’immeuble (Cass. 2e civ., 15 sept. 2022, n° 19-26.249).

Cette décision a été largement relayée, tant dans la presse que sur les réseaux sociaux.

Beaucoup s’en sont émus et ont estimé - à tort - que le raisonnement de la haute cour venait renforcer la protection des occupants sans droit ni titre et, ce faisant, fragiliser celle des bailleurs.

Tel n’est pas le cas.

L’article 6 de la loi de 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, impose au bailleur de :

délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

Si le locataire se blesse du fait de la négligence fautive de son bailleur dans l’entretien du bien, il est fondé à engager sa responsabilité.

Toutefois, le cas ici présenté n’a pas été jugé sur le fondement de ces dispositions mais sur celles des articles 1242 et 1244 du code civil, lesquels précisent  :

Article 1242 :

On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde.

Article 1244 :

Le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction.

La Cour de cassation a donc fait une stricte application du principe selon lequel un propriétaire doit répondre des dommages qui peuvent être causés par ses biens.

Cette responsabilité ne se module pas en fonction de la qualité de celui qui aura été blessé.

Le fait que le requérant ait été occupant sans droit ni titre est ainsi parfaitement étranger au raisonnement de la Cour de cassation.

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