Pouvoir et obligations du Syndic en matière de conservation de l’immeuble en cas d’urgence

Le syndicat des copropriétaires a pour mission d’assurer la conservation de l’immeuble dont il a la gestion ainsi que l’administration des parties communes.

C’est donc au syndicat qu’il revient en principe de décider de la réalisation de travaux.

L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 confère toutefois au syndic le pouvoir de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble dans des cas bien spécifiques :

Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Pour que le syndic soit fondé à agir, deux conditions doivent être réunies.

- les travaux doivent être nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ;

- l’urgence à les réaliser doit être caractérisée. 

Ces prérogatives sont à l’origine d’un important contentieux.  

- soit parce que des copropriétaires contestent l’urgence de travaux réalisés par le syndic au visa de l’article 18 ;

- soit parce qu’ils considèrent que des travaux urgents n’ont pas été réalisés d’autorité par le syndic, ce qui leur occasionne un préjudice.

Toute la question réside donc dans l’appréciation de la notion d’urgence.

Pour un exemple récent : C. Cass, 3e civ, 23 mars 2022, 21-13.083.

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