Précisions sur l’appréciation de la violation des clauses d’occupation bourgeoise

Les clauses d'habitation bourgeoise, dont l'objectif est de restreindre la destination des lots d'une copropriété, sont prévues par l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui précise :

"Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation (...).

Ces clauses peuvent être "simples" ou "exclusives".

Dans la première hypothèse, elles n’excluent pas expressément d'autres destinations que l'habitation. Est alors admis l'exercice de professions libérales, sous réserve d'une telle qualification par les Tribunaux (CA Paris, 24 sept. 1998 : Juris-Data n° 1998-032316)

Dans la seconde hypothèse, aucune autre destination que l'habitation ne peut être affectée au bien, pas même l'exercice d'une profession libérale (CA Paris, 23e ch., 14 déc. 1987).

Dans un arrêt récent, la Cour de cassation est venue préciser qu'une telle clause n'était pas incompatible avec la domiciliation d'une société commerciale dans les locaux pris à bail par son représentant légal.

Les faits de l'espèce étaient les suivants :

M. et Mme X., locataires d'un appartement à usage d'habitation suivant un contrat de bail soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, avaient été assignés par leur bailleur, une SCI, en déchéance de leur droit au maintien dans les lieux pour manquement à la clause d'occupation bourgeoise du bail.

Les locataires avaient en effet domiciliés leur société commerciale à l'adresse du bien loué.
Le bailleur estimait que la domiciliation suffisait, à elle seule, à rendre l'usage du bien incompatible avec l'obligation d'occuper bourgeoisement les lieux.

La Cour d'appel de Paris avait débouté la SCI (CA Paris, Pôle 4, 4ème ch., 16 décembre 2014, n° 13/19166).

Le bailleur s'était alors pourvu en cassation au motif que la Cour d'appel avait violé les dispositions de l'article 1134 du Code civil selon lequel:

"Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi".

La Cour de cassation a cependant abondé dans le sens de la Cour d'appel:

"attendu que la domiciliation d'une personne morale dans les locaux à usage d'habitation pris à bail par son représentant légal n'entraîne pas un changement de la destination des lieux si aucune activité n'y est exercée ; qu'ayant relevé que la société « Les nouvelles impressions » avait fixé son siège à l'adresse des lieux loués du 19 avril 2011 au 11 décembre 2012 mais que M. X... n'y accueillait ni secrétariat, ni clientèle, qu'il n'y avait aucune machine ni activité commerciale et qu'aucun trouble lié à une telle activité n'avait été constaté par les voisins, la cour d'appel a pu en déduire que la preuve d'une violation de la clause d'habitation bourgeoise n'était pas rapportée" (Cass. civ. 3, 25 février 2016, n° 15-13.856)

Cet arrêt précise donc que l'appréciation du respect de la clause d'occupation bourgeoise applicable à un lot de copropriété doit se faire in concreto, la seule domiciliation d'une société commerciale dans le logement ne suffisant pas à caractériser sa violation.

Les juridictions, avant de prononcer la déchéance du droit au maintien dans les lieux du locataire, devront donc s'assurer de l'usage effectif du lot de copropriété.

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