Sur la notion de destination d'un immeuble

D'habitation, commerciale, mixte ou, pour le dire autrement, autorisant à titre principal l'habitation avec une possibilité d'usage professionnel etc...les destinations d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sont variées.

Cette qualification est fondamentale dans la mesure où elle conditionne l'usage  de leurs parties privatives par les copropriétaires, lesquels peuvent, au terme de l'article 9 de la loi de 1965, jouir librement de leurs lots, mais seulement à la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

c'est donc à l'aune de ladite destination que les juges examineront la validité des clauses du règlement de copropriété restreignant l'usage des parties privatives.

Ainsi, à titre d'exemple, dans un immeuble qui autorise l'exercice d'activités libérales, sera injustifié le refus opposé à un copropriétaire d'exercer une activité de chirurgien dentiste.

A l'inverse, dans un immeuble à destination d'habitation, sera légitime l'interdiction opposée à un copropriétaire d'y exercer une activité commerciale.

Quels sont donc les critères à prendre en compte pour qualifier la destination d'un immeuble?

Ils sont de deux ordres, juridiques et matériels.

Juridique :

Le règlement de copropriété applicable énonce, la plupart du temps, la destination qui a été conventionnellement retenue. Cette qualification conventionnelle est primordiale mais doit être vérifiée à la lumière d'éléments matériels.

Matériel :

Plusieurs éléments peuvent être considérés à ce titre comme la situation géographique de l'immeuble qui permettra d'apprécier si l'exploitation d'une activité commerciale en rez-de-chaussée, bien que non prévue par le règlement de copropriété, semble légitimée.

La destination de l'immeuble pourra également être appréciée au regard de sa qualité (son style ou son standing, les matériaux utilisés comme éléments décoratifs qui contribuent à l’esthétique du bâtiment).

A titre d’exemple, il a pu être jugé que l’exploitation d’un commerce de jeux électroniques est contraire à la destination de l’immeuble dont il est précisé qu’il est bourgeois, même si le rez-de-chaussée est réservé à des activités commerciales, dès lors qu’il s’agit d’un bâtiment de haut standing.

Il découle des éléments d'appréciation matérielle mentionnés supra que la destination d'un immeuble est susceptible de changer en fonction des conditions de son occupation et de l’évolution du quartier.

Il s'agit donc d'une notion aux contours mouvants, qu'il convient de caractériser pour s'assurer des conditions de jouissance et d'exploitation des lots privatifs de la copropriété.


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