Sur le point de départ du délai de prescription des actions en répétition des charges perçues à tort par le bailleur.

Depuis le 27.03.2014, les actions en répétition de charges indues engagées par un locataire se prescrivent par un délai de 3 ans.

La question qui s'est régulièrement posée était de savoir quel était le point de départ dudit délai.

La jurisprudence, de manière constante, retient, en matière d'actions mobilières, le jour où la personne aurait du connaître les faits lui permettant d'agir.

Au cas d'espèce, les bailleurs soulevaient régulièrement qu'il s'agissait du jour du paiement des charges dont le montant était contesté.

A tort selon la Cour de cassation.

Dans un arrêt récent, elle rappelle que l'action dont s'agit se prescrit par un délai de 3 ans à compter du jour de la réception de la régularisation, adressée par le bailleur, qui seule permet au locataire de déterminer l'existence d'un indu  :

"Attendu que, pour rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action pour les charges de l'année 2011, le jugement retient que le point de départ du délai de prescription de l'action en répétition de l'indu est la date du paiement de chacune des sommes indues, qu'en l'espèce, pour l'année 2011, le relevé individuel de charges a été adressé aux locataires le 25 septembre 2012 avec comme date d'exigibilité le 12 novembre 2012 et que le bailleur, qui invoque la prescription de l'action, ne précise pas la date à laquelle le paiement de cette régularisation a été fait. Qu'en statuant ainsi, le tribunal a violé les textes susvisés" (C. Cass, 08.03.2018, n° 17-11.985).

Il s'agit d'un rappel d'une jurisprudence récente (C. Cass, civ. 3, 09.11.2017, n° 16-22.445) parfaitement logique et protectrice des droits des locataires.

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