Un copropriétaire peut-il arrêter de payer ses charges de copropriété au motif qu’une résidence est mal entretenue ?

Le mécanisme de l’exception d’inexécution est-il applicable en matière de recouvrement de charges de copropriété ?

C’est la question qu’a tranché la Cour de cassation dans un arrêt du 26 mai 2016.

Au terme des dispositions de l’article 1217 dispose en ce sens :

« La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

-refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation (…) »

L’article 1219 du Code civil précise quant à lui :

« Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

Ces dispositions encadrent le mécanisme de l’exception d’inexécution qui permet à une partie de suspendre ses engagements dans l’hypothèse où son cocontractant n’exécute pas une de ses obligations essentielles.

Il s’agit d’un moyen de contrainte particulièrement efficace.

Toutefois, cette « exception » ne trouve pas à s’appliquer en matière de paiement de charges de copropriété.

Ainsi, selon la haute juridiction :

« attendu qu'ayant relevé que l'immeuble était très dégradé et nécessitait une rénovation lourde, et que d'importants travaux avaient été votés en assemblée générale, notamment sur les structures porteuses, la cour d'appel, qui n'a pas méconnu les termes du litige ni violé le principe de la contradiction et qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées en les écartant, a pu retenir que la société ne pouvait pas prétexter le défaut d'entretien de l'immeuble ou la responsabilité des syndics successifs dans la dégradation de l'immeuble pour s'abstenir du règlement des charges alors que l'immeuble ne pouvait être entretenu ni les travaux réglés sans trésorerie, laquelle dépend des paiements réguliers des copropriétaires » (C. Cass, 26 mai, 2016, n° 15-17. 378).

La Cour de cassation considère donc qu'un copropriétaire ne peut se parer d’un défaut d’entretien de l’immeuble dans lequel il possède un ou des lots pour stopper le paiement de ses charges puisque l'entretien sollicité dépend justement du paiement des charges de copropriété.

La solution sera alors, outre une action en responsabilité à son encontre, de changer de syndic dans les meilleurs délais.

B. BEAUVERGER

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